Achat immobilier en Corse : comment se défendre face à un vice caché ?

Le marché immobilier corse est dynamique, mais les mauvaises surprises après la signature de l'acte authentique chez le notaire ne sont pas rares. Infiltrations d'eau sévères dissimulées par de la peinture récente, charpente attaquée par les termites, fondations instables... Face à un vice caché, l'acheteur n'est pas sans recours.

1. Qu'est-ce qu'un "Vice Caché" ?

La garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) protège l'acquéreur. Quatre conditions cumulatives sont exigées par les juges du Tribunal Judiciaire de Bastia pour que votre action aboutisse :

• Le défaut doit être caché : Il ne devait pas être visible lors d'une visite normale par un acheteur non professionnel. S'il y avait une énorme fissure sur la façade ou que l'agent immobilier l'a signalé, ce n'est pas un vice caché.
• Il doit rendre le bien "impropre à l'usage" (ou en diminuer fortement l'usage) : Une simple tuile cassée ne suffit pas. L'insalubrité liée à un énorme dégât des eaux sous-jacent ou un péril structurel répondent à ce critère.
• Le défaut devait exister avant l'achat : Il faut prouver l'antériorité du vice au moment du transfert de propriété.
• Action dans les temps : Vous avez 2 ans à compter de la découverte du vice (attention, ce n'est pas 2 ans après l'achat, mais la prescription butoir totale depuis l'achat est de 20 ans).

2. La délicate question de la "Clause d'exclusion de garantie"

Sur votre acte de vente notarié figure presque systématiquement une clause du type : "L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve, sans recours contre le vendeur pour vices cachés."
Cependant, cette clause saute (est déclarée nulle) si le vendeur est de mauvaise foi. C'est tout le travail de l'avocat : réunir les preuves démontrant que le vendeur connaissait le défaut et a cherché à le maquiller en toute connaissance de cause (factures de travaux cosmétiques récents pour masquer des infiltrations repérées par des témoignages d'artisans).

3. L'étape clé : l'Expertise Judiciaire Référé

Un rapport établi par votre propre expert du bâtiment (expert amiable) ne sera pas suffisant devant un juge face à une défense combative. Dès l'apparition des graves désordres, Maître Fabrizy engagera une procédure d'urgence (Référé) pour que le Tribunal de Bastia nomme un Expert Judiciaire officiel. C'est l'expertise de ce professionnel accrédité qui liera le juge.

4. Quelles compensations financières ?

Si le vice caché est qualifié, vous avez deux choix d'actions :

• L'action estimatoire : vous gardez le bien, mais le vendeur vous restitue une partie du prix (correspondant généralement au coût des travaux de réparation).
• L'action rédhibitoire : le vice est trop lourd, vous rendez la maison, et le vendeur vous rembourse la totalité du prix d'achat, plus les frais de notaire. S'il était réputé de mauvaise foi, des dommages et intérêts supplémentaires pour "trouble de jouissance" seront obtenus.